Признание права собственности на квартиру при осуществлении процедуры банкроства

1. Положения закона о банкротстве не применяются к исковым требованиям граждан о признании права собственности на жилые помещения по договору инвестирования строительства, если права застройщика (должника) были переданы новому инвестору до возбуждения в отношении должника дела о банкротстве" 

2. Вопрос подведомственности спора о признании права собственности на жилые помещения по договору "инвестирования строительства" в случае банкротства застройщика.

 

Распространена ситуация, когда застройщик в нарушение требований договора, нередко именуемого сторонами как договор инвестирования строительства жилого дома, в течение длительного времени не выполняет условия по сдаче дома в эксплуатацию и передаче гражданам-инвесторам оплаченных ими квартир. Для завершения строительства дома и введения его в эксплуатацию права и обязанности по инвестированию и строительству дома передаются от застройщика к новому инвестору на основании отдельного соглашения в том числе без перезаключения "договоров инвестирования" с гражданами. Нередко новым инвестором выступает ТСЖ.

Для оформления прав собственности на квартиры граждане обращаются в суд общей юрисдикции с исками одновременно к застройщику-должнику (как стороне договора инвестирования) и ТСЖ. Требования граждан о признании за ними права собственности на квартиру суды удовлетворяют независимо от того, внесли ли граждане-инвесторы дополнительные денежные средства на завершение строительства жилого дома. Если не внесли, данные средства взыскиваются с ТСЖ в судебном порядке.

Однако, после того как застройщик арбитражным судом признается несостоятельным (банкротом) и в отношении него вводится процедура конкурсного производства, суды общей юрисдикции отказывают гражданам в принятии заявлений о признании за ними права собственности на квартиры по причине неподведомственности суду спора, основанного на правоотношениях с участием лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства.

Аналогичная правовая ситуация имеет место и в случае предъявления иска о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом.

Нормативно-правовое обоснование прекращения судами общей юрисдикции производства по данным делам   

 

В соответствии с абз. 2 ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу, если дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ. Согласно ст. 134 ГПК РФ таким основанием является то, что заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку оно рассматривается и разрешается в ином судебном порядке.

В силу ч. 3 ст. 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные ч. 1 и 2 данной статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов. К специальной подведомственности арбитражных судов отнесены дела о несостоятельности (банкротстве) (п. 1 ч. 1 ст. 33 АПК РФ).

Исходя из п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.

При этих обстоятельствах граждане-инвесторы, руководствуясь положениями 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), вынуждены обращаться с исками о признании права собственности на квартиры к застройщику (должнику) и ТСЖ в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве застройщика.

Хотя фактические обстоятельства таких дел тождественны, в практике арбитражных судов в настоящий момент выделились два различных подхода к их разрешению.

2.1. Первый правовой подход к разрешению дел по искам граждан о признании права собственности на жилые помещения

Суды, придерживающиеся первого подхода, основываются на том, что иски граждан о признании права собственности на квартиры относятся к компетенции арбитражных судов, подлежат рассмотрению в деле о банкротстве должника и могут быть удовлетворены в рамках данного дела по иску гражданина, рассмотренному с участием ТСЖ, которое не является банкротом.

Между тем в ряде случаев суды удовлетворяют заявленные гражданами требования о признании за ними права собственности на квартиры, несмотря на невнесение ТСЖ дополнительных денежных средств и отсутствие подписанных с ТСЖ актов приема-передачи квартир. Суды указывают, что признание за участником строительства права собственности на объект недвижимости не лишает ТСЖ как нового застройщика возможности требовать компенсации своих расходов по достройке жилого дома самостоятельно (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2012 по делу N А41-26287/09).

В других случаях, несмотря на аналогичную ситуацию, суды отказывают в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на невнесение гражданами-инвесторами дополнительных денежных средств и несоблюдение правил 7 гл. IX Закона о банкротстве, а именно условий, перечисленных в ст. 201.11 данного Закона.

2.2. Второй правовой подход к разрешению дел по искам граждан о признании права собственности на жилые помещения

Суды, придерживающиеся второго подхода, при рассмотрении исков граждан о признании права собственности на жилые помещения отказывают должнику в их удовлетворении и прекращают производство по делу (оставляют без рассмотрения) в отношении нового инвестора (ТСЖ) в связи с неподведомственностью арбитражным судам данных споров.

Свою позицию они обосновывают тем, что ТСЖ - самостоятельный субъект гражданских правоотношений, не признанный несостоятельным (банкротом), и по отношению к нему не могут применяться специальные правила п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, действующие при предъявлении требований о признании права собственности к должнику-застройщику. Поскольку правоотношения сторон (с учетом передачи ТСЖ от должника прав и обязанностей по инвестиционному контракту) возникли из договоров об инвестировании строительства, заключенных между физическими лицами и застройщиком, соответствующие споры подлежат рассмотрению судом общей юрисдикции.

Суды также указывают, что должник является ненадлежащим ответчиком по требованию граждан о признании права собственности на квартиры, поскольку до возбуждения дела о своем банкротстве и до завершения строительства передал ТСЖ права и обязанности застройщика по инвестиционному контракту. Должник правами в отношении квартир в спорном жилом доме не обладает, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения заявленных к нему требований по правилам п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве.

3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

3.1. Президиум ВАС РФ постановление суда кассационной инстанции отменил, акты судов первой и апелляционной инстанций по тому же делу оставил без изменения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.

1. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: положения 7 гл. IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности банкротства застройщиков (в частности, п. 1 ст. 201.4 данного Закона), не применяются к исковым требованиям граждан о признании права собственности на квартиры по договору инвестирования строительства жилого дома, если права застройщика (должника) в части инвестирования и завершения строительства были переданы новому инвестору, не имеющему статуса застройщика, до возбуждения в отношении должника дела о банкротстве.

Президиум ВАС РФ также отметил, что положения Закона о банкротстве не распространяются на ТСЖ как на нового инвестора, если ТСЖ не является банкротом или специализированным потребительским кооперативом, созданным в соответствии с 7 гл. IX Закона о банкротстве.

Комментарий: Президиумом ВАС РФ разрешен вопрос применения положений Закона о банкротстве к спорам о признании права собственности на жилые помещения по договору инвестирования строительства в случае банкротства застройщика. Из приведенной правовой позиции следует, что положения Закона о банкротстве могут быть применены к новому инвестору (ТСЖ), получившему право завершения строительства, только если в отношении него возбуждена процедура банкротства или если данное юридическое лицо создано в соответствии с правилами, установленными Законом о банкротстве.

3.2. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: независимо от того, предъявляются ли данные исковые требования к должнику или одновременно к должнику и новому инвестору, эти требования не подпадают под действие норм о специальной подведомственности дел арбитражным судам и специальных правил о банкротстве застройщиков. Исходя из субъектного состава и характера спорных отношений, эти дела рассматриваются судом общей юрисдикции в силу ст. 22 ГПК РФ, ст. ст. 27, 28 АПК РФ.

В отсутствие непосредственных договорных отношений между гражданами и новым инвестором возникшие из обязательств должника требования, основанные на подписанных должником документах, подлежат рассмотрению с участием должника.

3.3. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: если обращения граждан в арбитражный суд вызваны тем, что суд общей юрисдикции после введения в действие 7 гл. IX Закона о банкротстве отказал в рассмотрении их исков о признании права собственности на квартиры, в целях реализации гражданами права на защиту арбитражный суд был обязан принять соответствующие иски к производству с вынесением решений по существу спора. В отсутствие возражений участвующих в деле лиц против компетенции арбитражного суда рассмотрение предъявленных гражданами требований в рамках дела о банкротстве застройщика само по себе не может нарушить права и интересы этих граждан и иных участников процесса.

3.4. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: если после введения жилого дома в эксплуатацию ни должник, ни новый инвестор не регистрировали за собой право собственности на дом в целом или на конкретные квартиры, то подписание или отказ от подписания новым инвестором актов приема-передачи квартир не может служить суду правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру.

Вывод о допустимости предъявления в сходной ситуации иска именно о признании права собственности на жилое помещение в доме, строительство которого завершено и право собственности на который застройщик не регистрировал, содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 15961/11 (далее - Постановление N 15961/11).

Свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается Российской Федерации, городу федерального значения Москве или Санкт-Петербургу или муниципальному образованию в лице соответствующих органов (Российской Федерации в настоящее время – в лице органов Росимущества) в том же порядке, что и иным наследникам, без вынесения специального судебного решения о признании имущества выморочным.